Почему исламская «ипотека» дороже обычной? Отвечают эксперты

«Нам нужно не чудо, а поступательная работа в развитии исламских финансовых продуктов» 

- Как вы оцениваете исламские финансовые продукты, появившиеся на рынке? 

Ахмад Абу Яхья: - В этой сфере мы уже не один год, но глобальные изменения произошли в 2022 году. В силу обострения геополитической ситуации, произошел разворот приоритетов и налаживания связей в сторону Востока. Государство стало проявлять интерес к работе с восточными странами, в том числе по большей части исламскими, где исламский банкинг распространен и достаточно развит.

Важным шагом стало принятие закона об эксперименте по исламскому банкингу, который действует с 1 сентября. Пока что рано говорить о каких-то итогах, но суть законопроекта понятна. Создан реестр, а Центральный Банк России будет осуществлять контроль за деятельностью участников. Также закон содержит ряд существенных изменений для привлечения крупных банков к проекту: отменён запрет на осуществление торговой деятельности для банков. Конечно, большого ажиотажа вокруг проекта пока что не произошло, те компании, которые уже существовали на рынке в сфере исламских финансов, просто продолжают свою работу. А в реестр на данный момент внесено 4 организации: Ак Барс Банк, Ак Барс Капитал, Сбер и его дочерние структуры.

Пока остается надеяться на то, что проект будет развиваться и у бизнесменов-мусульман проснется сознательность в этом вопросе. Поскольку сам законопроект – это еще не введение Исламских финансов в России, а лишь двухлетний эксперимент, по результатам которого будет решаться вопрос его актуальности. Сейчас нам нужно показать государству, что нас много, мы активные и мы в этом заинтересованы.

Вообще исламские финансы сейчас работают на государство в двух направлениях: внешнеэкономическое направление и внутренний рынок. В рамках первого страна заинтересована в привлечении денег от инвесторов из арабских стран, а во втором – в привлечении внутреннего капитала из-под матрасов граждан нашей страны, которые опасаются хранить деньги в банках (что тоже правильно). Для них это возможность выведения денег в легальное поле, где они будут работать и приносить пользу экономике. Сейчас мы в русле этого нового закона должны проявить интерес и активность. Мы, как эксперты, работаем над разработкой новых экономических продуктов. Последнее – негосударственный пенсионный фонд, который делает пенсионный план халяль, он был представлен на Казан Форуме в этом году.

- А чем халяльный пенсионный фонд отличается от обычного?

Суть фонда заключается в объединении средств вкладчиков, здесь важно то, в какие инструменты они будут вложены. То есть инвестиционная стратегия и финансовые инструменты должны полностью соответствовать нормам ислама (чтобы не было облигаций и т.д.). Но среди мусульман подобный запрос есть.

Руслан Халиуллин: - На самом деле, все ждут от исламских финансов какого-то чуда, но оно не произойдет. Нам нужно не чудо, а поступательная работа в развитии исламских финансовых продуктов. Вокруг этой темы много стереотипов и почему-то все думают, что деньги и возможности будут давать бесплатно. Но суть подобного ресурса заключается в том, что в случае чего – тебя не оберут до ниточки. В исламских финансах речь идет о партнерских отношениях, где нет пени, штрафов и неустоек, банк не будет преследовать цель отбирать у заемщика залог. Это справедливый способ ведения бизнеса. Нужно разоблачать стереотипы о том, что Ислам - это только ураза, закят и хадж.

«В исламской ипотеке сумма переплаты будет около 3,7-3,8 миллиона рублей на те же 10 лет» 

- Есть ли перспектива у такого продукта исламской экономики как Исламская ипотека?

Ахмад Абу Яхья: - Мусульманам стоит обратить внимание на то, как они дают в долг, строят бизнес и выполняют свои обязательства. Коран содержит прямой запрет на кредиты и проценты, однако многие смотрят на это сквозь пальцы и нам приходится пожинать плоды этого. 

Принятие закона не является панацеей. Пока эта система формируется, нам нужны люди, у которых горят глаза и которые хотят этим заниматься, хотят запускать эти продукты. 

- Почему исламская ипотека дороже обычной?

Ахмад Абу Яхья: - Дело в том, что все сравнивают исламскую ипотеку не с обычной, а с льготными и субсидированными программами (молодежными, социальными, семейными и т.д.). Но если взять как пример обычную ипотеку для обычного человека, там будут очень невыгодные условия под 15-16%. Согласно исследованию одного издания, таким образом переплата в обычном банке может составить около 3,1 миллиона на 10 лет, тогда как в исламской ипотеке эта сумма будет около 3,7-3,8 миллиона рублей на те же 10 лет, при ежемесячном платеже по ипотеке в 51 и 57 тысяч соответственно. 

- Что необходимо, чтобы открыть исламский банк?

Руслан Халиуллин: - Открыть банк не самая главная проблема, как вариант можно купить уже с действующей лицензией, но эти средства еще нужно окупить! Если говорить простым языком, исламские финансы - это ценные бумаги, страховка и банк, вокруг этого необходимо выстроить экосистему, и это процесс поступательный.

Ряд аспектов на что стоит обращать внимание, когда вам говорят про исламские финансовые продукты:

1) наличие шариатской экспертизы и проверки схемы работы и договоров;
2) одобрение Духовных управлений;
3) наличие лицензии от Центрального Банка России
4) наличие компании реестре участников эксперимента. 

Сейчас нам необходимо в течение двух лет проведения эксперимента понять, что нам мешает и определяться с тем, что нам нужно реализовать. 

«Мы не можем с уверенностью сказать, что продукты Сбербанка халяль или не халяль, но они сомнительные»

- Кто предоставляет в России халяльные финансовые услуги?

Руслан Халиуллин: - Если брать Татарстан, то халяльные финансовые продукты предоставляют Ак Барс Капитал, Амаль, Ак Барс Банк, Нур-финанс, Иджара-лизинг и казанское отделение иранского банка Мирас. В Чеченской Республике есть фонд Зейда, Фаворит 13. В Дагестане в основном популярна рассрочка, например, компания Ля Риба.

- Как контролируются исламские финансы в России? Как контролируется система исламского банкинга и финансирования (пока что программа Сбера реализуется в РБ и РД), за это отвечают местные ДУМ?

Ахмад Абу Яхья: - С точки зрения закона сейчас нет возможности оказания воздействия через муфтияты. То есть закон принят, есть условия участия, контроль ЦБ, но вопрос экспертизы пока слаб. В Татарстане проверка финансовых продуктов пока что осуществляется самостоятельно с помощью муфтията и Совета улемов. Но продукты Сбербанка в этом плане создавались без участия отечественных ученых, которые имели бы представление о местных законах и реалиях. Мы не можем с уверенностью сказать, что продукты этого банка халяль или не халяль, но они сомнительные. 

- Где система исламского финансирования наиболее развита и почему?

Руслан Халиуллин: - Скорее всего юго-восточная Азия, Малайзия и Индонезия, ОАЭ, Пакистан, Иран. Даже в мусульманских странах присутствуют и доминируют обычные ростовщические схемы, потому что они более привычные, сильные и капиталоемкие. Но в момент кризисов, которые происходят постоянно, ростовщическая система может просесть на 30-40%, а исламская система не пострадает. У нас идет медленный и стабильный рост, который происходит за счет увеличения численности мусульманского населения и спроса на халяльные экономические продукты. В России система исламского финансирования развивается хорошими темпами.

- Какие риски связаны с использованием исламской ипотеки при изменении рыночных условий?

Руслан Халиуллин: - Поскольку исламская ипотека оформляется как сделка купли-продажи, то цена и условия выплаты в договоре фиксируются и в зависимости от изменения рыночных условий не меняются. Также банк может со своей стороны уменьшать стоимость при досрочном погашении, согласовывая график платежей. 

- Какие требования могут предъявляться к заемщикам при получении услуги?

- На самом деле исламскую ипотеку могут получить не только мусульмане, поскольку Всевышний дал эту справедливую форму ведения финансов для всех людей, вне зависимости от вероисповедования.

«В качестве дисциплинирующей меры можно взять с клиента одностороннее обещание о выплате в благотворительный фонд»

- Какие схемы финансирования используются в рамках ИИ для минимизации рисков для всех сторон?

Руслан Халиуллин: - Для того, чтобы обеспечить безопасность сделки для обеих сторон используется несколько мер:

1)    Залог;
2)    Требование досрочного погашения;
3)    Штраф в пользу благотворительной организации.

Оформление в качестве залога объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, разрешено по нормам ислама. В договоре прописывается требование возврата всей суммы в случае неуплаты, также обязательно должен быть пункт о предоставлении заемщику кредитных каникул при уважительной причине. Может иметь место такая дисциплинирующая мера, как штраф за просроченный платеж.

- В договоре исламского банкинга могут быть пени?

Ахмад Абу Яхья: - В обычном банке сумма за задолженность (пени) присваивается кредитором или продавцом, что будет считаться риба (проценты) и в случае с торговой сделкой еще и изменением цены товара. Это недопустимо по законам шариата. Чтобы уйти от этого, в своей книге «Ведение в исламские финансы» авторитетный исламский учёный Таки Усмани подробно обосновал условия дозволенности подобного действия. В качестве дисциплинирующей меры можно взять с клиента одностороннее обещание о выплате в благотворительный фонд за каждый просроченный без уважительной на то причины день. Таким образом лишние деньги продавцом не присваиваются. Это положение об одностороннем обещании было взято из маликитского мазхаба.

«В условиях западной рыночной экономики ученые допускают использование хукмов других мазхабов» 

- Есть ли различия в экономических хукмах по мазхабам?

Ахмад Абу Яхья: - Различия все же есть, но, поскольку большую часть истории ислама у нас господствовал ханафитский мазхаб, экономическая деятельность велась по ханафитским принципам. Но сегодня, в условиях западной рыночной экономики ученые допускают использование хукмов других мазхабов и любого сильного мнения в рамках четырех правовых школ, чтобы облегчить положение мусульман. Стандарты AIOFI в целом на 80% соответствуют ханафитским принципам.

Например, в шафиитском мазхабе правила торговли более суровы, нежели у ханафитов: достаточно много запретов, обязательно произносить вслух формулу предложения и согласия («я купил», «я продал») и т.д. В ханафитском мазхабе даже соглашение о намерениях и предварительный договор купли-продажи (мурабаха). 

- Как по нормам шариата должно реализоваться имущество, оставленное в залог, в случае невыполнения условий сделки/неуплату?

Ахмад Абу Яхья: - Если заемщик становится злостным неплательщиком, то банк вынужден наложить взыскание на залог. Но это имущество не отнимается в пользу ипотеки, а продаётся по цене, приближенной к рыночной стоимости. После продажи банк может забрать в свою пользу ровно ту сумму, которую неплательщик оставался должен, а остаток возвращает клиенту. То есть заемщик может даже оказаться в каком-то плюсе от этой сделки, если цена на квартиру выросла за это время.

- Согласно условиям Исламской ипотеки Сбербанка, приобрести недвижимость можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Будет ли отвечать условиям сделки Мурабаха покупка недостроенной квартиры или квартиры в недостроенном доме?

Ахмад Абу Яхья: - Это одна из первых проблем, которые сразу бросаются в глаза при ознакомлении с продуктом. Невозможно купить по шариату то, чего нет, за исключением сделок на поставку урожая или изготовление товара. Мурабаха – это покупка готового товара, подобные условия не могут содержаться в договоре. На самом деле Сбербанк мог бы принести большую пользу, если бы они шли на контакт и изменили свой подход.

«На сегодняшний день нет никаких лазеек, чтобы дозволить обычную банковскую ипотеку, которая представляет собой кредит» 

- Какие еще есть финансовые инструменты, помимо Мурабаха?

Ахмад Абу Яхья: - Если возвращаться к ипотеке, то в исламе есть несколько стандартов исламских финансов и типов договоров для покупки жилья в рассрочку. Мурабаха в этом вопросе простой, но не идеальный вариант. Это достаточно громоздкая схема с покупкой недвижимости компанией, перепродажей и последующей регистрацией. С такой целью можно также использовать инструмент Мушарака мутанакыса (убывающая мушарака). Например, клиент вносит, 30% стоимости и платит аренду за остальную часть объекта, постепенно выкупая её у банка. Подобная система проще и выгоднее, но её пока что не внедряют.

- Можно ли по исламу входить в такие долгосрочные долговые обязательства на 15/20/30 лет?

Ахмад Абу Яхья: - С точки зрения шариата жилье относится к базовым потребностям человека, но не говорится о том, что оно обязательно должно быть в собственности. В каких-то обществах это даже принято – в Великобритании, Швейцарии, во Франции люди десятилетиями снимают жилье. То есть с таким же успехом можно брать его в аренду. Но, безусловно, собственная недвижимость относится к благу, есть даже хадис о том, что, если человек продал свое единственное жилье, ему нежелательно потратить эти деньги на что-то, помимо другого жилья. Приобретая жилье даже дозволенным способом на 20-30 лет, человек вгоняет себя в большой долг, а в исламе отношение к долгам очень серьезное. Поэтому решение войти в какое-либо долговое обязательство должно быть взвешенным решением. В этом нет ничего порицаемого, главное, чтобы это был халяльный способ.

- Применим ли по отношению к обычной ипотеке в решении жилищного вопроса принцип Дорура?

Ахмад Абу Яхья:  - На сегодняшний день нет никаких лазеек, чтобы дозволить обычную банковскую ипотеку, которая представляет собой кредит – договор денежного займа под проценты. Это риба и то, на что есть прямой запрет Всевышнего, на что направлены все страшные угрозы в Коране и сунне. Принцип Дорура (ситуация крайней необходимости и угроза жизни) в этом вопросе неприменим. Какими бы ни были выгодными условия ипотеки в банках, которые не действуют по принципам шариата, сам факт подписания договора с процентами будет харамом. Даже если проценты будет платить кто-то другой или есть способы вернуть проценты из налогов, подписание договора не будет считаться дозволенным для мусульманина. 

«Все льготы, которые дает государство, нельзя использовать для решения этого вопроса через исламские финансы»

- Почему нельзя использовать материнский капитал?

Руслан Халиуллин: - Исламская ипотека не даёт человеку деньги под проценты, а предоставляет товар с отсроченным платежом. Поэтому все льготы, которые дают обычно законодатели и государство, нельзя использовать для решения этого вопроса. Но закон предусматривает такой вариант, поэтому в Москву уже были отправлены запросы об уравнении условий для партнерских финансовых продуктов с кредитными. В будущем, возможно, будет реально использовать все формы государственной поддержки и в рамках продуктов исламских финансов.

 - Согласно условиям банка, сделка осуществляется с использованием счетов Эскроу (то есть деньги передаются не продавцу или застройщику, а банку). Будет ли это считаться дозволенным, ведь средства используются банком в нехаляльных сделках?

Руслан Халиуллин: - Счета эскроу были введены в связи с запретом на реализацию строительства объекта на средства дольщиков. Но в рамках исламских финансов подобная схема неприменима, поскольку исламская ипотека является торговой сделкой, где осуществляется продажа готового товара с отсроченным платежом.

- Самое главное – Что делать мусульманину, чтобы решить жилищный вопрос?

Руслан Халиуллин: - Есть надежда на то, что в будущем удастся распространить господдержку и на продукты исламского финансирования, чтобы можно было использовать материнский капитал и прочие способы удешевления. Но цена ипотеки растет, так как растет ставка рефинансирования, поэтому и кредиты дорожают. Если раньше процентная ставка была около 11%, то сейчас это уже все 16%. Если деньги стоят дорого, невозможно сделать в этой системе что-то дешевое. Возможно, нужно использовать форму кооператива или закрытых фондов, нужны инвесторы, специалисты, люди, которые действительно хотят этим заниматься и реализовать. Путём «вопреки», а не «благодаря».

Автор: Айгуль Ахмадишина
Фото на анонсе: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»